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UKD 3.1 Verfahrensübergreifende Themen - Zwei-Säulen-Prinzip

Stand 20.04.2020

Das Zwei-Säulen-Prinzip besagt, dass zur Ermittlung des Beleihungswertes das Ertrags- und Sachwertverfahren anzuwenden ist. Maßgeblich für die Ermittlung des Beleihungswerts ist regelmäßig der Ertragswert. Sachwert und Ertragswert erfüllen eine gegenseitige Kontrollfunktion. Wenn der Sachwert um mehr als 20 % hinter dem Ertragswert zurückbleibt, bedarf es gemäß § 4 Abs. 3 BelWertV einer besonderen Überprüfung der Nachhaltigkeit der zugrunde gelegten Erträge und ihrer Kapitalisierung. Bestätigt sich hierbei der Ertragswert, so ist dies zu begründen. Andersfalls ist der Ertragswert entsprechend zu mindern.

Ausnahmen

Unter den nachfolgenden Voraussetzungen kann vom 2-Säulen-Prinzip abgewichen und der Beleihungswert nur aus einem Verfahren abgleitet werden:

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen kann der Beleihungswert am Sachwert orientiert werden und eine Ertragswertermittlung entfallen, wenn das zu bewertende Objekt zweifelfsfrei eigennutzungsfähig (siehe UKD 1.6) ist.

Der Beleihungswert kann bei diesen Objekten auch an einem Vergleichswert orientiert werden und eine Sachwert- und Ertragswertermittlung entfallen; auch außerhalb der Kleindarlehensgrenze.

a) Ein- und Zweifamilienhäuser

Eine ausschließliche Nutzung des Vergleichswertverfahrens ist bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern nur möglich, wenn aktuelle Vergleichspreise von mindestens fünf Objekten der Vergleichswertermittlung zugrunde liegen. Diese müssen auch hinsichtlich der Größe der Wohnfläche mit dem zu bewertenden Objekt hinreichend übereinstimmen.

b) Eigentumswohnungen

Die Erleichterungen hinsichtlich der Auswahl der anzuwendenden Verfahren für die Ableitung des Beleihungswertes aus Sach-, Vergleichs- und Ertragswert wird in der BelWertV nicht durch die Anzahl der zu bewertenden Wohneinheiten vorbestimmt. Die Beurteilung, ob auf die Ermittlung eines Sachwertes verzichtet werden kann und stattdessen der Vergleichs- und Ertragswert zu ermittelten ist, wird in § 4 Abs. 2 Satz 2 BelWertV geregelt. Für den zusätzlichen Verzicht auf die Ermittlung eines Ertragswertes ist einzig die Eigennutzungsfähigkeit der zu bewertenden Eigentumswohnung nach
§ 4 Abs. 4 BelWertV maßgeblich. Eine Begrenzung auf eine bestimmte Anzahl der zu bewertenden Einheiten gibt die BelWertV nicht vor. Das Institut kann allerdings hierzu risikoorientierte Regelungen festlegen.

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