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UKD 1.6 Prozesse & Akteure - Eigennutzungsfähigkeit und Eigennutzung
Stand 09.02.2021
Eigennutzungsfähigkeit vs. Eigennutzung
Insbesondere im Rahmen der Nutzung von Erleichterungen gemäß § 4 Abs. 4 BelWertV ist es notwendig, die Eigennutzungsfähigkeit von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen zu beurteilen. Sind diese Immobilien eigennutzungsfähig, kann auf die Ertragswertermittlung verzichtet werden und der Beleihungswert am Sach- oder Vergleichswertes orientiert werden.
Gemäß § 26 Abs. 1 Satz 3 BelWertV ist für nicht eigengenutzte Wohnimmobilien auch dann eine Überprüfung der Beleihungswerte vorzunehmen, wenn die auf dem Beleihungsobjekt abgesicherte Forderung einen wesentlichen Leistungsrückstand von mindestens 90 Tagen aufweist. Eigengenutzte Wohnimmobilien sind von dieser Überprüfungspflicht nicht betroffen.
Während im § 4 BelWertV nur auf die Eigennutzungsfähigkeit abgestellt wird, steht im Kontext des § 26 BelWertV die tatsächliche Eigennutzung im Fokus.
Somit kann bei vermieteten Eigentumswohnungen, die eigennutzungsfähig sind, der Beleihungswert ausschließlich am Vergleichswert orientiert werden (§ 4 Abs. 4 BelWertV).
Eigennutzungsfähigkeit
Grundsätzlich kann eine Immobilie als eigennutzungsfähig eingeschätzt werden,
- sobald das zu bewertende Objekt nach Zuschnitt, Ausstattungsqualität und Lage zweifelsfrei zur Eigennutzung geeignet und bestimmt ist und
- wenn bei gewöhnlicher Marktentwicklung nach den Umständen des Einzelfalls sicher vorausgesetzt werden kann, dass das Objekt von potenziellen Erwerbern für die Eigennutzung dauerhaft nachgefragt wird.
Bei eigengenutzten Objekten liegt die Eigennutzungsfähigkeit meist auf der Hand. Die Quote der Objekte, die eigengenutzt werden, aber nicht zur Eigennutzung geeignet sind, ist sehr gering, sodass der Prüfungsaufwand insbesondere im Kleindarlehensbereich im Verhältnis zum tatsächlichen Risiko stehen sollte.
Vermietungsabschlag
Im Falle von vermieteten, aber eigennutzungsfähigen Wohnungen oder Ein- bzw. Zweifamilienhäusern muss der Wertermittler entsprechend dem nachhaltigen Marktgeschehen prüfen, ob ein Abschlag im Verhältnis zu einer tatsächlich eigengenutzten Immobilie vorzunehmen ist; schließlich steht das Beleihungsobjekt dem potenziellen Eigennutzer ja nicht sofort zur Verfügung. Je nach Daten-, Markt- und Objektlage kann ein solcher Abschlag unterschiedlich hoch ausfallen oder auch entfallen. Die BaFin hat sich gegenüber dem vdp-Ausschuss für Bewertungsfragen hierzu wie folgt geäußert:
„Sofern das Ergebnis der Prüfung der Eigennutzungsfähigkeit positiv ausfällt, es sich aber um ein vermietetes Objekt (Ein- und Zweifamilienhaus oder Eigentumswohnung) handelt und auf eine Ertragswertermittlung verzichtet wird, muss entsprechend dem nachhaltigen Marktgeschehen geprüft werden, in welcher Höhe ein Abschlag vom Sach- bzw. Vergleichswert im Verhältnis zu einer tatsächlichen eigengenutzten Immobilie erforderlich ist.“
Zu beachten ist in diesem Zusammenhang auch nach § 4 Abs. 4 Satz 1 BelWertV „...dass das Objekt von potenziellen Erwerbern für die eigene Nutzung dauerhaft nachgefragt wird.“ Je nach Regelungen im Mietvertrag ist der Abschlag vom Vergleichswert, der i. d. R. für nicht vermietete ETW gilt, anzupassen. Die BaFin fordert hierzu in Prüfungen, dass im Falle von sog. umgewandelten Eigentumswohnungen auch zu prüfen sei, ob evtl. Kündigungssperrfristen bestehen, die dann regelmäßig zusätzlich zu berücksichtigen wären. Für die Bewertung von vermieteten und als eigennutzungsfähig beurteilten Eigentumswohnungen sei die Einsichtnahme in den Mietvertrag erforderlich, um den Werteinfluss individuell beurteilen zu können. Daraus könnte sich auch ergeben, dass die Eigennutzungsfähigkeit als eingeschränkt betrachtet wird.
Eigennutzung
Für die Überprüfung, ob die beliehene Wohnimmobilie eigengenutzt ist oder nicht, ist kein „detektivischer Aufwand“ notwendig. Alle vorhandenen Daten - wie z. B. Adresse von Objekt und Schuldner - sollten eine tatsächliche Eigennutzung bereits plausibel belegen können.
Die BaFin hat sich zu der Auslegung von § 26 BelWertV in diesem Aspekt wie folgt schriftlich positioniert:
„Diese Vorschrift stellt eindeutig darauf ab, dass eine Überprüfung der Grundlagen der Beleihungswertermittlung im Falle eines Rückstandes von mindestens 90 Tagen nur bei eigengenutzten Wohnimmobilien nicht zwingend erforderlich ist. Die Vorschrift geht von dem Gedanken aus, dass ein erheblicher Leistungsrückstand Anlass für eine Überprüfung der Beleihungswertermittlung bildet. Lediglich bei eigengenutzten Wohnimmobilien, bei denen der Leistungsrückstand nicht auf ausfallenden Mieterträgen beruhen kann, ist diese ratio legis nicht einschlägig. Handelt es sich dagegen um eine eigennutzungsfähige, aber nicht tatsächlich eigengenutzte Wohnimmobilie, kann ein etwaiger Rückstand auch auf ausgefallenen Mieterträgen beruhen und damit Anlass für eine Überprüfung der Beleihungswertermittlung bilden. Im Übrigen gehe ich nicht davon aus, dass zur Feststellung der Eigennutzung ein erheblicher - eventuell noch detektivischer - Aufwand erforderlich ist. Alle vorhandenen Daten - wie z. B. Adresse von Objekt und Schuldner - sollten aber plausibel eine tatsächliche Eigennutzung belegen. Es bleibt der Pfandbriefbank im Übrigen unbenommen, eine Überprüfung der Grundlagen des Beleihungswertes auch bei vermuteter oder tatsächlicher Eigennutzung vorzunehmen, z. B. wenn dem Institut der Aufwand für die Ermittlung der tatsächlichen Eigennutzung zu hoch sein sollte."(3)
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