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UKD 5.2 Sachwertverfahren - Modellkonformität

Stand 20.04.2020

Mit Einführung der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und der Sachwertrichtlinie (SW-RL) wurden dort Vorgaben bzw. methodische Änderungen eingeführt, die deutliche Abweichungen zur Methodik der Sachwertermittlung nach BelWertV mit sich brachten.

In diesem Zusammenhang sei darauf hingewiesen, dass Banken nicht verpflichtet sind, den Marktwert nach ImmoWertV/SW-RL zu ermitteln. Auch andere anerkannte Verfahren können zu sachgerechten Marktwerten führen.

Zudem handelt es sich bei der Beleihungswertermittlung um eine eigenständige Methodik. Die einzige Aussage zum Zusammenspiel von Markt- und Beleihungswert ergibt sich aus § 16 Abs. 2 PfandBG, wonach der Beleihungswert nicht höher als der Marktwert liegen darf, welcher nach einem anerkannten Verfahren zu ermitteln ist.

Es besteht keine Verpflichtung, prozentuale sowie absolute Abschläge in Markt- und Beleihungswert gleich hoch wählen zu müssen (siehe UKD 5.5 und UKD 5.6 ). In diesem Zusammenhang wird leider häufiger das Thema Modellkonformität falsch interpretiert und angewendet.

Modellkonformität bedeutet, dass bei der Verwendung von Bewertungsparametern im Rahmen der Wertermittlung das gleiche Modell anzuwenden ist, wie es bei der Ableitung der relevanten Bewertungsparameter zugrunde gelegt wurde. Sollten die Modelle differieren, sind entsprechende Anpassungen der Bewertungsparameter auf das in der Wertermittlung verwendete Modell vorzunehmen. Diese Aussage bezieht sich insbesondere auf die Nutzung von Sachwertfaktoren, welche nach SW-RL abgeleitet wurden und damit auf die Marktwertermittlung nach SW-RL ausgerichtet sind. Demnach wäre eine Anpassung an das Modell der BelWertV bei Verwendung der Sachwertfaktoren im Beleihungswert erforderlich.

Es ist somit möglich, beide Werte völlig unabhängig voneinander zu ermitteln. Dennoch möchten viele Banken, nicht zuletzt zur Erzielung von Synergieeffekten oder einer Vergleichbarkeit bei Wertansätzen und Parametern weitgehende Übereinstimmung bei den jeweiligen Eingaben zu den voneinander unabhängig zu ermittelnden Werten herstellen. Dies erfolgt meist mit Unterstützung der für die Wertermittlung eingesetzten EDV-Anwendungen.

Dagegen ist grundsätzlich nichts einzuwenden, sofern kein Modellbruch im Rahmen der Marktwertermittlung geschieht. Für den Beleihungswert bleibt es ohnehin bei den geltenden Vorschriften der BelWertV.

Aus der BelWertV ergibt sich ein bestimmter Verfahrensablauf (siehe UKD 5.3). Die Veränderung der Reihenfolge der einzelnen Verfahrensschritte bei rein multiplikativer Berechnung bleibt ohne Einfluss auf das Endergebnis (mathematisch: Kommutativgesetz) und ist laut BaFin nicht zu beanstanden.

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