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UKD 1.5 Prozesse & Akteure - Objektbesichtigung

Stand 20.04.2020

Allgemeines

Das zu bewertende Objekt ist im Rahmen der Wertermittlung zu besichtigen. Die BaFin versteht unter einer Besichtigung grundsätzlich eine Innen- und Außenbesichtigung. Für Objekte im Kleindarlehensbereich bestehen Ausnahmeregelungen für Fälle,

• bei denen die Besichtigung unterbleiben kann und
• bei denen auf die Innenbesichtigung verzichtet werden kann.

Die Gründe für das Unterbleiben der Besichtigung bzw. den Verzicht auf die Innenbesichtigung sind in nachvollziehbarer Weise für den einzelnen Fall zu begründen.

Anforderungen an die Qualifikation und Unabhängigkeit der besichtigenden Person

Die Besichtigung von Objekten im Kleindarlehensbereich kann auch durch einen unabhängigen Dritten erfolgen. In der BelWertV sind explizit keine Anforderungen an die Qualifikation und Unabhängigkeit der besichtigenden Person enthalten. Da die Besichtigung jedoch zum Tätigkeitsbereich der Wertermittlung gehört (§ 4 Abs. 1 BelWertV „Im Rahmen der Wertermittlung…“), müssen der Wertermittler und auch der Besichtiger entsprechend der jeweiligen Aufgabenstellung qualifiziert und unabhängig sein.

Qualifikation

Die die Besichtigung durchführende Person muss aufgrund ihrer Ausbildung, Schulung und/ oder beruflichen Erfahrung über die entsprechenden Kenntnisse verfügen, um eine Besichtigung fachgerecht durchführen und dokumentieren zu können. Wenn sie nicht auch die Wertermittlung erstellt, muss sie jedoch über keine detaillierten Kenntnisse der Wertermittlungsverfahren verfügen.

Unabhängigkeit

Analog § 24 Abs. 2 Satz 2 BelWertV darf die besichtigende Person nicht identisch sein mit der Person, die die abschließende Kreditentscheidung trifft oder den Beleihungswert festsetzt. Sie darf gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 BelWertV u. a. kein eigenes Interesse am Ergebnis der Wertermittlung haben.

Genereller Verzicht auf die Besichtigung

In den folgenden Fällen kann auf eine Besichtigung generell verzichtet werden.

• Das Objekt ist bereits bekannt, das heißt, wenn das Objekt in den letzten beiden Jahren besichtigt worden ist, oder
• Es handelt sich um die Beleihung einer Eigentumswohnung, die in einem Gebäude gelegen ist, in dem die Pfandbriefbank bereits zumindest eine gleichartige Wohnung innerhalb der letzten zwei Jahre besichtigt hat oder
• bei Beleihung eines in einer Siedlung von gleichartigen Einfamilienhäusern gelegenen Einfamilienhauses die Pfandbriefbank zumindest ein gleichartiges Objekt in dieser Siedlung innerhalb der letzten zwei Jahre besichtigt hat oder
• bei Beleihung eines neu errichteten Fertighauses der Bauplatz bekannt ist und das Fertighaus nach Art und Typus anhand des Katalogs des Herstellers eindeutig bestimmt werden kann.

Verzicht auf die Innenbesichtigung

Sind der Person, die die Wertermittlung durchführt, die wesentlichen Bewertungsparameter hinreichend bekannt, kann im Einzelfall unter den in a) oder b) aufgeführten weiteren Voraussetzungen auf die Innenbesichtigung verzichtet werden. Die Kenntnis der wesentlichen Bewertungsparameter muss sich aus den vorliegenden Objektunterlagen ergeben. Außerdem darf die daraufhin vorzunehmende Außenbesichtigung keine Anhaltspunkte für eine dennoch erforderliche Innenbesichtigung ergeben.

a)    Immobilien, die innerhalb der letzten zehn Jahre fertiggestellt worden sind

Die Gründe für den Verzicht auf die Innenbesichtigung sind in nachvollziehbarer Weise zu dokumentieren.

Für die zusätzliche Begründung des Verzichts sollte insbesondere auf die Aktenlage abgestellt werden. So könnten sich beispielsweise sämtliche notwendigen Bewertungsparameter aus den vorliegenden aussagekräftigen Unterlagen ableiten lassen. In Ergänzung dazu sollte die Begründung eine Aussage enthalten, dass sich aus der Außenbesichtigung  

• keinerlei Anhaltspunkte ergeben haben, die diese Kenntnisse in Frage stellen würden und
• auch keine neuen Sachverhalte ergeben, die einer separaten Prüfung bedürfen (bspw. Baumängel).  

Eine Begründung des Verzichtes auf die Innenbesichtigung mit der nicht vorliegenden Kundenzustimmung oder der Zugangsverweigerung durch Mieter/ Eigentümer wird als nicht konform mit den Regelungen der BelWertV angesehen.

b)    10%iger Abschlag

Eine Innenbesichtigung kann – unabhängig vom Baualter - alternativ auch entfallen, wenn ein Abschlag in Höhe von mindestens 10 Prozent auf das Ergebnis der Beleihungswertermittlung vorgenommen wird.  

Die Möglichkeit eines Verzichtes auf die Innenbesichtigung und Anwendung eines Abschlages in Höhe von 10 Prozent kann nicht als Pauschalregelung verstanden werden. Während in den Konstellationen a) und b) die Kenntnis der wesentlichen Bewertungsparameter Voraussetzung für einen Verzicht auf die Innenbesichtigung ist, muss im Fall a) zusätzlich eine Begründung für den Verzicht auf die Innenbesichtigung erfolgen.  

Dokumentation

Das Datum der Besichtigung sowie der Name des Besichtigers sind stets zu dokumentieren. Bei Personenidentität zwischen Wertermittler und Besichtiger ist ein separates Besichtigungsprotokoll nicht notwendig; die Erkenntnisse aus der Besichtigung fließen direkt in die Wertermittlung ein. Liegt keine Personenidentität zwischen Wertermittler und Besichtiger vor, sind die Erkenntnisse aus der Besichtigung zu folgenden Punkten in einem Besichtigungsprotokoll zu dokumentieren:  

Außenbesichtigung

• Objektadresse mit Aussage zur Objektidentität z. B. Übereinstimmung mit Lageplan oder Hausnummer
• Mikrolage, z. B. Art und Qualität des Umfelds, Anbindung Individualverkehr und ÖPNV, Nähe zu Versorgungseinrichtungen des täglichen Bedarfs  
• Grundstückssituation, -zuschnitt, Zufahrt zum Objekt, Erschließung des Objektes  
• Objektmerkmale, z. B. Objektart, Geschosszahl, Unterkellerung, DG-Ausbau, Bauweise, Garagen/Stellplätze, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Geschosslage und Orientierung (Himmelsrichtung)
• Objektausstattung, z. B. Fassade, Dach, Fenster und Türen, Balkon / Terrasse, Garten / Außenanlagen
• Objektzustand, ggf. Bautenstand/ Fertigstellungsgrad, erkennbare Baumängel/ -schäden, Instandhaltungsrückstände, Modernisierungsstand  
• Störende Einwirkungen aus dem und auf das Objekt (z. B. Lärm, Gerüche, Emissionen, Hochspannungsleitungen, störende Betriebe in der Nachbarschaft)
• Ggf. Hinweise zur tatsächlichen Nutzung (Eigennutzung / Vermietung / Leerstand)
• Ggf. Hinweise zur Eigennutzungsfähigkeit und Drittverwendungsfähigkeit
• Ggf. Hinweise, die zur Beurteilung von wertbeeinflussenden Rechten und Belastungen beitragen (z. B. Geh- und Fahrtrechte zugunsten von Nachbargrundstücken, Kfz-Stellplatzrechte, Überbauungen, Baulasten)  
• Gesamteindruck nach der Außenbesichtigung

Zusätzliche Informationen bei einer Innenbesichtigung:  

• Ausstattung, z. B. Sanitär, Heizung, Küche, Bodenbeläge, besondere Bauteile
• Zustand, Fertigstellungsgrad, ggf. erkennbare Baumängel/ -schäden, Instandhaltungsrückstände, Modernisierungsstand
• Gesamteindruck nach der Innen- und Außenbesichtigung

Die Dokumentation sollte auch Fotos enthalten – mindestens von außen, wenn möglich auch von innen. Bei fehlenden Fotos von innen ist zu dokumentieren, dass eine Innenbesichtigung stattgefunden hat.

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