Zurück zu Kleindarlehen
Zurück zu UKD 6 Ertragswertverfahren - Inhalt

UKD 6.4 Ertragswertverfahren - Modernisierungsrisiko

Stand 20.04.2020

Der nach UKD 6.3 ermittelte nachhaltige Mietertrag der Immobilie (Rohertrag) ist im Ertragswertverfahren immer um die üblicherweise beim Vermieter verbleibenden Bewirtschaftungskosten zu kürzen. Hierfür gibt die BelWertV in der Anlage 1 entsprechende Bandbreiten der Ansätze an.

Eine Besonderheit der Beleihungswertermittlung stellt das Modernisierungsrisiko als Teil der Bewirtschaftungskosten dar. Bei der Wertermittlung von Standard-Mehrfamilienhäusern tritt die Notwendigkeit, ein Modernisierungsrisiko zu berücksichtigen, üblicherweise nicht auf. Daher wird Wohnhäusern und kleineren Wohn- und Geschäftshäusern in der Regel kein Modernisierungsrisiko beigemessen. Allerdings kann nicht generell davon ausgegangen werden, dass innerhalb des Kleindarlehensbereiches kein Modernisierungsrisiko anzusetzen sei. Die BaFin begründet dies damit, dass in § 24 Abs. 1 BelWertV eindeutig geregelt ist, dass die anstelle eines Gutachtens nach § 5 zu erstellende vereinfachte Wertermittlung allen übrigen Anforderungen dieser Verordnung genügen muss. Darunter fällt auch die Vorschrift über den Ansatz von Kosten für Modernisierungsrisiken nach § 11 Abs. 7 BelWertV.

Innerhalb der Kleindarlehensgrenze können auch Objekte mit einem Anteil an gewerblichen Nutzungen von bis zu 1/3 des Rohertrages bewertet werden. Bei diesen Nutzungen kann es sich auch um Nutzungen handeln, bei denen ein Modernisierungsrisiko (siehe Anlage 1 BelWertV – Modernisierungsrisiko, Kategorie a) anzusetzen ist.

Zurück zu Kleindarlehen
Zurück zu UKD 6 Ertragswertverfahren - Inhalt